转载 《广西区直住房公积金个人住房贷款管理办法》解读

现将《广西区直住房公积金个人住房贷款管理办法》（以下简称《贷款管理办法》）主要内容解读如下：

一、制定背景和依据

根据《住房公积金管理条例》《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T51267-2017）及《广西住房公积金业务管理规范》（桂建金管〔2011〕26号）等住房公积金管理有关规定，为适应当前政策和形势的变化，进一步健全制度，实现业务标准化规范化管理，结合区直和中直驻邕单位业务实际，对《南宁住房公积金管理中心区直分中心住房公积金个人住房委托贷款管理暂行办法（修订）》（桂公积字〔2017〕2号）进行修订，经自治区直属单位住房制度改革委员会会议审议通过，形成《贷款管理办法》。

二、主要内容

《贷款管理办法》适用于广西区直住房公积金管理中心（以下简称区直中心）管辖范围内住房公积金个人住房贷款（以下简称住房公积金贷款）业务管理，共13章88条。包括总则、贷款对象和贷款条件，贷款额度、贷款期限和贷款利率，贷前管理，贷款业务办理，贷款担保和抵押，贷款发放，贷后管理，异地贷款，住房公积金贷款转商业性个人住房贷款，商业性个人住房贷款转住房公积金贷款、监督追责及附则等内容。本办法主要内容如下：

   （一）明确住房公积金贷款业务事项

    1.明确住房公积金贷款对象。住房公积金贷款对象为按照住房公积金管理有关规定正常连续缴存住房公积金的借款人。符合条件的借款人在南宁市所辖城区范围内购买自住住房可向区直中心申请住房公积金贷款。明确了城镇个体工商户、自由职业者、非全日制从业人员、以临时性和弹性工作及其他在南宁市灵活就业居住的各类人员(含港澳台人员、符合自治区和广西自由贸易试验区引进政策的海外人才)的住房公积金贷款，按照灵活就业人员管理。

2.明确住房公积金贷款用途。住房公积金贷款用于在南宁市所辖城区范围内购买、建造、翻建、大修并能在南宁市房产管理部门及不动产登记机构办理不动产抵押权登记的自住住房。该住房应取得国有建设用地使用权，住房用途为住宅，且同时满足“自住住房”要求，即借款人或其配偶工作、生活（以工作单位或户籍为准）在南宁市所辖城区范围内，并对该房屋拥有所有权的住房。

3.明确了有未结清住房公积金贷款、存在失信行为、提供虚假资料、虚假承诺和曾经发生骗提骗贷行为及影响资金安全等六种不予住房公积金贷款的情形。其中，对于借款人及配偶的征信认定标准为：贷款或贷记卡在近一年内连续逾期2期（含）以上，近两年内连续逾期3期（含）以上，近五年内连续逾期6期（含）以上或累计逾期12期（含）以上的；准贷记卡逾期认定以中国人民银行发布的认定标准为准。个人征信信息以中国人民银行个人征信系统、住房公积金信息系统等查询结果为依据。

4.明确住房公积金贷款房屋套数和贷款次数的核定标准。对房屋套数与贷款次数不再分别描述，统一使用“首套住房公积金贷款”“第二套住房公积金贷款”的表述予以区分适用的住房公积金贷款政策。房屋套数认定包括以继承、赠与方式获得住房。按照现行住房公积金管理规定，住房公积金贷款支持缴存职工家庭拥有首套自住住房或第二套改善居住条件的自住住房，不支持购买第三套及以上住房或第三次及以上使用住房公积金贷款。如有变化，按照最新政策执行。

   （二）住房公积金贷款额度计算兼顾多层次的住房消费需求

以民为本，发挥住房公积金制度作用，着力帮助新市民、青年人解决住房问题，合理设置贷款额度计算规则，促进本市房地产市场平稳健康发展。

    1.支持“可提可贷”。在不超过住房公积金贷款最高额度的情况下，对借款人（在职职工）的可贷额度是从借款人及其配偶的住房公积金缴存情况、申请贷款的房屋总价、首付款比例、还贷能力及所购房屋已使用年限等方面综合考量，对借款人可贷款额度的计算不直接与申请人已提取的住房公积金和个人账户余额、缴存时长等因素进行挂钩，也不另外设置固定贷款倍数。总体来说，支持“可提可贷”，目的是为了更好地支持缴存职工使用住房公积金解决住房问题。

    2.引入了负债风险评估。为切实减轻借款人家庭债务负担，参考了金融行业及住房公积金同行做法，引入了负债风险评估。借款人家庭负债情况将影响其贷款额度。即当借款人及配偶的个人征信报告中显示的贷记卡、准贷记卡、未结清贷款余额及担保余额等负债合计数超过借款人可贷款额度的40%，计算贷款额度时扣减全部负债金额。

3.放宽二手房住房公积金贷款年限。进一步放宽对购买二手房申请住房公积金贷款的贷款期限，二手房房龄不超过30年，房龄与贷款期限之和由不超过30年放宽至50年，以更好地支持购买二手房的缴存人使用住房公积金。

4.支持组合贷款。借款人所申请住房公积金贷款的额度不能满足其贷款需求时，可同时向受理住房公积金贷款的合作金融机构申请商业性个人住房贷款，即组合贷款。组合贷款分别由区直中心与合作金融机构各自审批，按资金来源分别执行相应的利率。组合贷款中商业性个人住房贷款期限应与住房公积金贷款期限一致。

（三）进一步加强住房公积金贷款风险防控措施

为保障住房公积金贷款业务持续发展，确保资金安全。本办法进一步加强贷前审查、贷中核查、贷后管理等风险防控措施。一是加强贷款楼盘、动态核查和贷后管理；二是明确了住房公积金贷款申请时限、办理流程、贷款抵押和发放等方面要求及房地产开发商、售房单位及借款人骗贷等违规行为的法律责任和处置。

（四）践行共享理念，发挥住房公积金互助作用

    坚持“房住不炒”的原则，对异地贷款、住房公积金贷款转商业性个人住房贷款（以下简称公转商贷款）、商业性个人住房贷款转住房公积金贷款（以下简称商转公贷款）进行精细化管理。

1.建立动态调整管理机制。异地贷款、公转商贷款、商转公贷款等业务现已暂停。为统筹好发展与安全，异地贷款、公转商贷款、商转公贷款等业务实行动态调整管理机制，按程序报批后予以开展、调整、暂停。

2.异地贷款为在全国范围内其他住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工在南宁市所辖城区购买自住住房，符合条件可申请的住房公积金贷款。

3.实施差别化贷款政策，优先保障无房职工和首套房职工对住房公积金贷款资金需求。参考同行做法，按照缴存贡献与贷款权益的相匹配原则，进一步细化商转公贷款办理条件、商转公贷款额度的计算规则等，以保持各项业务均衡发展，形成资金互助、良性循环的长效机制，保障资金安全。

    三、示例解答

例1：在职职工申请住房公积金贷款时需具备什么条件？

答：申请住房公积金贷款时，借款人应同时具备以下条件：

（1）具有完全民事行为能力的自然人；

（2）年龄在18周岁（含）至国家法定退休年龄期间；

（3）具有有效身份证件；

（4）住房公积金缴存情况应符合以下要求：

①须设立住房公积金个人账户（以下简称个人账户），且当前个人账户状态为正常。

②申请贷款时缴存状态为正常，自贷款申请日往前推算须正常连续足额缴存住房公积金6个月及以上，且至少正常汇缴至贷款申请日之前3个月内。例如：如申请人于2023年6月申请住房公积金贷款，个人住房公积金已连续缴存6个月以上，但是个人住房公积金须正常汇缴至2023年3月。

（5）借款人及配偶在全国范围内无尚未结清的住房公积金贷款；

（6）为购房人，已按规定比例支付首付款，提供购买、建造、翻建、大修自住住房的真实、合法、完整、有效证明，同意用所购买、建造、翻建、大修的自住住房进行抵押；

（7）具有良好的个人信用、稳定工作和经济收入及正常偿还贷款的能力；

（8）同意选择区直中心认可的担保方式；

（9）国家和自治区及区直中心规定的其他贷款条件。

例2：如何认定房屋套数和贷款次数？

答：（1）张三家庭在南宁市无住房且从未使用过住房公积金贷款，现在南宁市购买一套住房并申请住房公积金贷款，执行首套住房公积金贷款政策。

（2）张三家庭在南宁市已有一套住房，从未使用过住房公积金贷款，现在南宁市再购入一套住房并申请住房公积金贷款，执行第二套住房公积金贷款政策。

（3）张三家庭在南宁市已有一套住房，使用过一次住房公积金贷款且已结清，现在南宁市再购入一套住房并申请住房公积金贷款，执行第二套住房公积金贷款政策。

（4）张三家庭在南宁市没有住房，但使用过一次住房公积金贷款并已结清，现在南宁市再购入一套住房并申请住房公积金贷款，执行第二套住房公积金贷款政策。

“家庭”是指申请人本人及配偶，以申请住房公积金贷款时的婚姻状况为准。

例3：张三（男，25岁）为单身，住房公积金缴存基数为6,900元，名下无其他负债。张三在南宁市购买了一套住房（为首套住房）申请住房公积金贷款，首次使用住房公积金贷款，他以该套住房可以申请的最高住房公积金贷款额度是多少？

答：不考虑其他影响因素，理想状态下张三可申请住房公积金最高贷款额度为80万元。（按照现行住房公积金贷款利率和等额本息还款方式，月还款额为3,416.13元）

例4：张三在南宁市购买了一套住房，以该套住房情况计算出贷款额度为65万元。张三申请贷款时名下有消费贷余额和信用卡透支余额一共为31万元。张三以该套住房可以申请的最高住房公积金贷款额度是多少？

答：申请贷款时张三总负债为31万元（大于65×40%=26万元），在不考虑其他因素，理想状态下张三可以申请的最高住房公积金贷款额度为34万元（即65万元-31万元）。

例5：张三在南宁市购买了一套住房，以该套住房情况计算出贷款额度为75万元。张三申请贷款时名下有为他人担保贷款余额一共为5万元。张三以该套住房可以申请的最高住房公积金贷款额度是多少？

答：申请贷款时张三有为他人担保贷款余额5万元（小于75×40%=30万元），在不考虑其他因素，理想状态下张三可以申请的最高住房公积金贷款额度为75万元。

例6：张三在南宁市购买了一套住房，以该套住房情况计算出贷款额度为60万元。张三申请贷款时名下有未结清的助学贷款余额24万元。张三以该套住房可以申请的最高住房公积金贷款额度是多少？

答：申请贷款时张三有未结清的助学贷款余额24万元（等于60×40%=24万元），在不考虑其他因素，理想状态下张三可以申请的最高住房公积金贷款额度为60万元。

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